楼市回暖,遇到了不小的困境。“寒意”还未退却的当下,一些地方政府为快速卖地回款,选择降价卖地,但这却让周边的老业主们感到阵阵心慌。


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最近一段时间,南京市江北新区中建国熙公馆的数百名业主们,盯上了一路之隔的G02地块的土地出让。由于楼面价过低,业主们发起了集体诉讼,直指江北新区在出让宅地时“带头低价抛售,不符合国家稳地价、稳房价的指导方针”。

业主们的神通和智慧,在这次抵制低价土地拍卖上展现得淋漓尽致。他们在12345热线等途径密集留言,短短几天投诉500余次。最终,G02地块被终止出让。

而纵观全国,业主们护盘的现象,也并非南京独有。据「市界」不完全统计,今年5月以来,全国多地如南京、佛山、广州、成都等,都出现过小区业主自发“抱团保价”,采取发倡议书抵制中介压价等举措,打响了“房价保卫战”。

然而,无论采取何种方式“护盘”,市场的运行规律终究难以打破。

时隔7年,地价降了一半

众所周知,只有土地价格便宜了,房价才可能便宜。

但对于已经提前“上车”了的业主来说,挨着自家房子的地块,却要被拍出一个五折的“跳水价”,这是一个无论如何都难以承受的事情。

2023年4月份,南京江北新区G02地块尚在公示阶段之时,就有人在南京市政府领导留言板上“质疑”地价太低:地块起拍楼面价10187元/平方米,相邻500米的中建国熙公馆2016年拿地价格23083元/平方米,7年后,为什么地价反倒降了10000多元/平方米?

按照土拍规则,一般地块出让,政府会根据市场行情和土地所在区域情况给出一个合理的起拍价,如果该地块争夺激烈,政府为了控制地块的溢价率,会设定一个最高的封顶楼盘价,到了该阶段,就会进入摇号环节。

而该地块开发成商品房后的预售价,一般是最终拍到地的楼盘价加上建安成本,并根据合理的利润率定价。但在市场竞争激烈房子不好卖时,开发商为了去库存,有时也会零利润甚至亏本定价。

买了中建国熙公馆的业主们,见证过土地市场的炙手可热,但怎么也没料到,短短7年内,他们会在市场下行时遭到土地遇冷的尴尬。大家都见惯了股市腰斩的消息,但谁也没听说过,地价也会直接降一半。

「市界」了解到,最新终止出让的G02地块起拍楼面价仅约1万元/平方米,封顶楼面价为1.17万元/平方米。而相比之下,中建国熙公馆的成交地价则高达2.3万元/平方米,两者价差超过1.1万元/平方米。

而巨大的地价差,也将直接反映在房价上。一位本地房企投资拓展人士对「市界」分析道,“G02地块大概率会以起拍楼面价成交,参考周边定价来看,G02售楼价区间在1.6万-2万/平方米区间。”

这让早在2019年时,以2.8万元均价买入的中建国熙公馆业主们,感受到了价格威胁。「市界」从中介平台了解到,中建国熙公馆最新的二手房交易均价为2.74万元/平方米。

对于中建国熙的业主们而言,G02的横空出世,成了区域楼市里“砸场子”的象征。最终,接连不断的投诉下,G02地块被终止交易。

而为地价下跌深感焦虑的,并不仅是二手房业主,还有项目还没有卖完的开发商——中建东孚。

2016年,中建国熙公馆所在地块拍卖时,起拍楼面价只有1.3万/平。而由于当时楼市过于火爆,中建东孚最终喊价2.3万/平才拿下该地块,创下了江北新区单价新高。

▲(图源/视觉中国)

中建国熙公馆属于江北新区下辖的浦口区,而当时的浦口区,各方面开发尚不成熟,周边老破小、棚户区特别多,片区交通也不发达,区域房价长期在1万出头徘徊,中建的入局,直接推高了区域的地价水平。

当然,地买得贵,房子也只能卖得更贵。2019年开盘,中建国熙公馆平均售价达到了2.8万/平,比当时周围1万多的房价高了一大截。

南京本地一位房地产从业人士张勇对「市界」透露道,“中建跟浦口区有一个战略合作,在浦口区做了好几个项目,里面也存在诸多内部运转。中建通过拿这块地,把区域价格抬高了。而政府也会给中建在其他地方再补一些条件好的地块,以此来保持开发商的利润。”

但可惜,高售价并没有给中建国熙公馆带来高人气。截至目前,项目断断续续卖了近4年,但中建国熙公馆仍有460多套新房待售。相比整个1400多套总房源而言,还有33%的新房没卖出去,目前已全部转入到现房销售阶段。

降地价,一个两难的选择

中建国熙业主们努力维权的背后根源,在于“供需失衡”的市场环境。

土地价格对房价走势的影响一直较大,房价的“高涨”与土地价格的“高涨”唇齿相依。但当大量房源面临“去化不良”时,高地价也失去了支撑的基础。

据南京网上房地产数据显示,目前南京全市新房库存量为7.47万套,虽然较去年7.8万套的历史最高点已有所下降,但仍维持在7万套以上的高位水平。同时,南京挂牌的二手房也同步突破了17万套的历史高位。

这意味着,南京新房和二手房叠加在一起,有超过24万套的房源库存量。而随着今年新房的不断入市,以及不断涌现的二手房库存量,开发商的销售部门也是“压力山大”。

张勇对「市界」表示,“南京楼市也是冰火两重天的现象,开发商都一窝蜂的想去主城区抢地,因为那边不缺购买力,房价已经突破4万了。但对于远郊的地块,现售项目打折促销,都卖不出去,企业也不敢进入。”

于是,“降地价”,成了地方政府激活交易、吸引房企拿地的一剂良药。毕竟,在房价的主要成本中,地价要占到60%左右。

在南京从事一级土地开发的陈伟,亲身感受到了过去一年土地市场的沉寂。2022年,南京多个地块流拍下,地方国资平台不得不亲自下场,托底拿地,并通过金融手段变现,这成了不少地方保住土地交易热度的潜在手段。

▲(图源/视觉中国)

与此同时,这也相应增加了相关债务风险,“这样做会增加地方负债额度,如果托底的土地没有变现回来,势必增加政府信用风险。因此,后来政府平台拿地变少了,民企也趋于谨慎。”陈伟说道。

到了2023年,南京终于意识到,必须得为卖地而拼地价、拼诚意。这之后,出让的地块不仅质量更优,同区域的地价也卖得越来越便宜。以往狂飙的地价,在新一轮的供地潮中开始大跳水。

「市界」统计发现,最近一次的南京集中供地中,便出现了多宗区域地价下调的情况。例如5月12日,南京推出的10宗地块中,3宗触顶,2宗溢价,5宗底价,整体热度并不算高。

但在10宗地块中,有多个地价都出现了下调趋势。譬如,触顶的百家湖G16地块,曾于去年第三次集中供地时挂牌,但后来延期出让。此次降价再挂出后,最高楼面限价21127元/平,较去年下调5817元/平;另一个被绿洲地产拿下的禄口G17地块,价格比周边云湖悦府拿地时,降了约1500元/平左右。

位于长三角区域的民营房企投拓经理赵晨对「市界」表示,“卖不掉的地都不值得投资,企业现在没有规模诉求了。如果有好地的话我们会关注,其他的地块都不强求。”

而纵观全国,调低流拍地块的土地价格,并不仅是南京楼市独有的现象。「市界」了解到, 多个一二线城市将流拍地块“回炉”重拍,都有调低报价的动作。譬如,厦门、重庆、武汉、郑州、合肥等城市今年集中供地中的“回炉”地块,再次挂牌后底价均有所下调。

降地价、降门槛等举措,都是在鼓励房企拿地,让更多的房企有参与拿地的资格,重新唤醒楼市活力,这是开发商拿地意愿弱、楼市行情不佳的应对之举。不过,对于市场而言,随着土地价格的持续下调,也将对老业主的房价带来实际影响。

“土地价格下降,地价卖低,只有少部分人受益,对于整座城市绝大部分人来说,都是吃亏的。因为这意味着房价整体跟着下降,老百姓的资产在缩水。”陈伟对「市界」表示。但在当前的市场环境下,这或许成为了一个无可奈何的选择。

“降低地价这个是市场规律,否则,没人买不是更难看。整个市场下行调整阶段,地价下行是必然的。如果没有刺激地产上行的政策,土地价格可能还会一降再降。”陈伟说道。

业主开始“护盘”

楼市新一轮房价调整的大幕已经拉开,这让对市场波动最敏感的二手房业主们很担忧。于是,多地相继出现了一些让人跌破眼镜的“护盘”行动。

不久之前,南京市河西南区的业主,便成立了所谓的业主联盟,直接给片区十几个小区定价,最低价为6万/平,建议卖7万/平,并宣称坚决反对中介、自媒体“恶意散布低价假房源、唱空楼市扰乱基本面”的行为。

在佛山,也同样出现了“护盘侠”的身影。据时代财经披露,佛山南海万达华府的“热心业主”,号召全体业主共同维护房产价值,其中三房挂牌价不要低于300万元,同时立刻从恶意打压房价的中介那里撤盘。

业主们花招百出,背后的诉求只有一个:房价不能跌。在经历了梦幻般的小阳春后,二手房市场出现了“反转”,成交量开始回落,而挂牌量却持续走高,突破新关口。

根据最新的统计数据,南京4月份的新增挂牌二手房均价为33637元/㎡,环比下滑5.3%,是近一年来的最低谷。而诸葛找房数据研究中心显示,南京二手房挂牌房源中的调价房源,有79.96%在降价。

而从全国情况来看,多个热门城市的二手房挂牌量在上升。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年4月10个重点城市二手住宅挂牌量为212.3万套,环比上涨8.5%,同比上涨124.78%。

这也意味着,楼市进入了“买方市场”, 购房者在谈判过程中的话语权明显增加,卖家让价变得日益普遍。

在挂牌量上涨最猛烈的城市中,南京则以22.62%的同比涨幅位居首位。二手房挂牌量的持续升高,影响的不仅是卖房困难的房东们,同时也将传导至新房市场。

克而瑞高级分析师仲乐园撰文表示,“挂牌量持续增高,购房者选择面扩大,也必将挤压新房市场。其中,影响更大的,将是新房市场中的刚需、刚改项目。”

新房成交的热度一旦没跟上,则关系到更为重大的地方财政问题。为此,为楼市限购撕开一道口子,成了各地方政府解决问题的关键。

以南京为例,据媒体报道称,自5月17日以后,外地户籍可直接在江北新区部分街道买房,不仅不再需要提供社保和暂住证,且新房、二手房都不限套数。

而针对南京市主城区的房源,以往是购买3套以上住房需要开具购房证明才可买房,现在则进一步放开为,只要居民持南京市户口,便不再设置交易套数限制。

除了交易端外,多地政府也在着力解决土地的供应端矛盾,通过减少住宅用地供应,缓解后续新房、二手房内卷的紧张局势。

「市界」了解到,在已发布今年供地计划的19个城市中,深圳、重庆、苏州、成都、武汉等16个城市的住宅用地供应计划,均有不同程度减少,降幅在5%—70%之间。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示,“政策还应更多的聚焦改善性需求的释放,降低二套及以上的购房门槛,如降低二套及以上的首付比例及贷款利率;其次,放宽二套及以上的认定标准,如放宽热点城市的认房认贷;此外,要逐步放松限购,尤其是热点城市的限购可以适当放松。”

(文中陈伟、张勇、赵晨为化名。)

作者 | 李 逗

编辑 | 孙春芳

运营 | 刘 珊

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