这些年,为了开拓公司房产租赁业务,郭逍频繁前往越南,这个与中国相邻的东南亚国家。

他发现,即便是作为越南最发达的胡志明市,也只有部分地方能用信用卡,移动支付几乎没有。至于中国人习以为常的快递、电商、移动互联网,更是少见。让郭逍感到惊讶的,还有越南的交通水平。

“一些马路上,连红绿灯都没有。交通堵塞很严重,摩托车与汽车都在一条路。”即便如此,郭逍每每还是安慰自己,“毕竟这相当于几十年前的中国”。然而,令他无法忍受的是,越南银行周末都不办公,只有工作日的早9点到下午4点半营业。


(资料图片仅供参考)

“周末想用钱,都没地方取,网上支付也不是很便利,大多数人都在用纸币。”越南稀缺的,还有写字楼。以越南首都河内为例,“真正高档写字楼没几个,用手指头都能数得过来。”郭逍告诉「市界」。

与之形成强烈反差的,是越南的高房价。自2015年以来,越南房价一路飙升,在2022年6月达到历史高点,胡志明市商品房均价达到2.2万元人民币。过去三年,胡志明市的房价,每年都保持着25%的增长速度,这在全世界都非常罕见。

▲(图/视觉中国 越南河内,窄窄的楼房被叫做“筒楼”。这个熙熙攘攘的首都居住着900万人口,街道上到处都是这种又高又瘦、色彩鲜艳的“筒楼”。)

越南楼市烈火烹油中,无数资本蜂拥而至。就在中国买房客认为“越南将复制‘中国奇迹’,现在买房能享受到与过去十年中国楼市类似的资产增值”时,2023年的今天,市面上却传出越南房地产“崩盘”的消息。

6月上旬彭博社报道称:由于融资困难,越南地产商已经暂停了1200个地产项目,价值超过800万亿越南盾(约合人民币2413亿元)。越南《青年报》透露,首都河内约400个项目被搁置,胡志明市停滞的项目数量则超过300个。

越南房地产为何突然按下暂停键?

“住宅成交萎缩,工业地一亩难求”

“越南房子销售确实不好。”作为首望地产越南有限公司的创始人,薛超从去年年底开始,感受到了越南房地产的寒意。

进入2023年,越南房地产折叠的态势有增无减。第一季度,住宅市场供应量约达25000套,主要为前期发售项目的库存,其中成交率仅为11%左右,约2700笔交易,同比下降50%。这使得很多越南地产从业人员面临失业。

美联储加息成为越南楼市萎缩的罪魁祸首。“(美联储)加息导致越南出口订单需求下降,进而影响了居民的收入。居民收入下降了,就不敢去购买房产这个大型消费品。也就导致房产销售萎缩,房价就也停滞了。”薛超向「市界」讲述这其中的逻辑。

具体来看,在越南,一些房地产项目对于外国人购房比例是有限制的,一般不超过30%。这也就意味着,买越南房子的主要群体,仍然是本地人。然而,对平均月工资不到2000元的越南人来说,要全款买下一套100万元的房子,就算不吃不喝也得攒几十年。更何况,在美联储加息的影响下,很多越南人都陷入无工可做的尴尬境地。

越南的东南部,比如平阳省,有很多纺织企业,“他们今年订单量,缩减了三分之二。所以不需要那么多工人了,好多人都处于停薪留职的状态。”2014年就去了越南的德哥告诉「市界」。这也使得原本买不起房子的本地人更没钱买房了。而越南能买房的有钱人,以及海外投资客们,“很多都在观望,大家普遍信心不足。”薛超告诉「市界」。

这两类人群信心不足的原因之一,来自于房价的震荡。「市界」从多名在越南从事房产工作的人士处了解到,从胡志明、河内这两个城市来看,较之于过去几年动辄25%的上涨幅度,目前其房价处于持平或微涨的状态,一些城市的楼盘,比如下龙湾、芽庄、富国岛等地区的旅游地产,有的打到了7折。

不过,在他们看来,房价的分化并不等于越南楼市崩盘。所谓房地产市场崩盘,并非单指房价的大幅下跌,而是崩盘引发的一系列系统性风险,包括市场信心的彻底崩溃、资金链的断裂、资产的大幅缩水、金融系统大量呆坏账的出现等。至少目前,从买了房子的越南本地人身上,并没有出现以上迹象。

越南本地人买房几乎是全款,即便是贷款也最多只贷2年,只因为越南的房贷利率高达12%。“本地人买房,很大一部分是自住。”薛超告诉「市界」,“即便不是自住的这类人群,也相对比较理性,不会出现市场低迷时,一起抛售房子的行为。”

越南的房地产商们,在这场楼市风波下就有点顶不住了。过去一年,不少本地房地产企业解散或停业。6月上旬,彭博社报道称,越南房地产商已经暂停了1200个房地产项目,价值超过800万亿越南盾(约合人民币2413亿元)。越南《青年报》透露,首都河内约400个项目被搁置,胡志明停滞的项目数量超过300个 。

这背后,除了美联储加息所带来的一系列蝴蝶效应,比如资本撤离留下一些烂尾楼项目外,还有越南政府的一系列整顿行动,给越南开发商带来的致命打击。2022年,包括万盛发集团董事长张美兰在内的多个越南地产大佬,因涉嫌非法发行债券锒铛入狱。这吓跑了大量的投资人。越南政府还加大房地产开发商发售新债的监管力度,这使得越南房地产行业的资金缺口越来越大。

从数据来看,2022年越南房地产企业发行新债的总额只有269万亿越南盾,较2021年同比大幅下降了64%左右。这令本就销售不振的越南房地产市场更难了:原来只需要2个月就可以售罄的楼盘,现在可能需要6-8个月才能销售完毕。融资困难叠加销售疲软,越南房地产企业流动性问题日益严峻。

目前,越南房地产行业还有46亿美元的债券将在2023年陆续到期,而越南的房地产企业却没有办法“按时偿还”。据Bloomberg数据,目前越南房地产企业的短期负债率已经快速攀升至21%,是东南亚地区最高的水平。与之形成鲜明对比的,是工业地产仍一亩难求的盛况。

因外资的不断涌入,2022年开年以来,越南南方工业用地租金持续上涨。尤其是以胡志明市为代表的南方经济重心,当地工业园年租金报价,已经上涨到300美元/平方米。这几乎是有史以来,越南最高的工业用地租金水平,其使用率也达到较高水平。“工业用地抢疯了。”德哥向「市界」感叹道。这种热火朝天的景象,也曾出现在越南的住宅市场上。

那些年,不少中国买房客,在越南这片热土上买“疯”了。

“最疯狂的时候,三个月卖100套”

薛超是2018年进入越南房地产市场的。那一年,他翻看一份报告发现,越南的经济颇显眼。“2018年,越南GDP同比增长7.1%,创2011年以来的新高。”于是,他决定进入越南市场一探究竟。

彼时,大量外资涌入越南市场,刚需性住房和投资性住房需求量不断增长中,越南房地产在当年四季度,就实现成交量创新高的成绩。与之形成正相关的,是越南高层住宅平均销售价格增长10%,土地价格与2017年相比增长47%。

彼时,这场楼市狂欢尚未进入高潮。随后几年,源源不断的人口流入下,河内和胡志明市成为越南房价涨得最猛的两个城市。2022年,胡志明市商品房均价达到3300美元每平方米,同比增长27%;河内住宅价格同比上涨了23%左右;在河内以西的许多地区,包括青春郡纸桥郡等地区,涨幅高达35%-74%。这个场景,像极了十几年前的中国。

中国买房客蜂拥而至。比如,2018年前九个月,胡志明市高端公寓买家中,就有31%是中国人。这相比于2017年的4%,以及2016年2%,大幅上升。这一年,世邦魏理仕报告显示,中国买房客从第六位跃居榜首,成为胡志明市房产的较大买家。

中国买房客来自中国的不同地方,主要以上海、香港等地居多。薛超的主要客户群体,还有很多手持外国护照的华人。在这些买房客的眼中,河内相当于国内的北京,胡志明相当于上海,“错过了国内房价的上涨,不要再错过在新兴国家投资”,是他们在越南买房的根本动力。

▲(图/视觉中国 2019年3月22日,上海,上海海外置业移民投资展,投资越南房地产楼市。)

“他们就是有路径依赖。”薛超告诉「市界」。以薛超的最大客户来源之一台湾人为例,这些人实际上在昆山、东莞等城市有自己的工厂。他们是享受了中国改革开放红利的那一批人,“他们希望将国内的经历,在越南进行复制。”薛超做过最大的一个单子,是一个台湾人买了三四十套房子,总价在3000万元以上。“他们都在赌房价不断上涨。”

在越南楼市的这场豪赌中,薛超有过两次高光时刻。一次是2019年年初,他刚进入越南房地产没多久之时,“先卖的是胡志明的房子,后来去的是河内。这两个城市的房子很好卖,我们就在客户那里推了推,一个月内卖掉了18套房。”薛超告诉「市界」。

一次是2019年下半年,薛超和他的团队,一共六个人,在9月到12月这段时间里,卖出了100套房。整整三个月的时间里,薛超每天都在带客户看房,从早上八九点开始工作,以1-2小时一组的话,一天至少要带五六组。“这些买房客,有从国内过去的考察团,也有国内第三方理财机构像诺亚、宜信之类的,把越南房产作为理财产品推荐过去的。”

越南本地房产中介单套房子售卖的佣金率是3%-5%。薛超和他的团队则做包销,一般来说,包销比零售的佣金率会更高。

中国人不仅当中介帮着越南开发商卖房,自己也下场买房。2018年定居越南的刚哥,刚踏入河内这座城市后,就陆陆续续买下了6套房子。“觉得房子很便宜,房租回报率还不错,手上正好有200多万的资金,就全款买下了这些房子。当时想着赌一把,应该能成。”刚哥告诉「市界」。

不过,2020年,疫情黑天鹅导致出行不便后,到越南买房的中国人,变得越来越少。此时,虽然越南房地产也没有以前活跃,但薛超们还是有一些收入。但从2021年开始,“我们基本没有收入了。”一直到2021年底、2022年初,越南对外的大门打开,再加上李嘉诚到越南投资的消息在当地疯传,“才又有很多中国买房客来问越南的房子了。”

彼时彼刻,不仅仅是中国买房客,几乎所有人的目光,都关注着这片热土。越南房价更在2022年6月达到十年以来的高点。以河内为例,6年前,其均价还在790美元每平方米,但现在最高涨到2200美元每平方米,涨幅接近三倍。

不过,令外界没有预料到的是:进入2022年下半年以来,前所未有的危机,向越南房地产袭来。正如前文所提,由于美联储加息导致的资金出逃,以及股市暴跌引发的连锁反应,再加上越南监管部门全面打压围困越南房地产开发商等原因,越南房地产市场进入了大洗牌之中。

被卷入其中的中国买房客,有人哭了,有人却笑了。

在越南房市里,有人哭也有人笑

这些年来,刚哥购买的六套房子,随着越南楼市水涨船高。

“一套2018买的,8000元每平米,还有两套是2019年买的,一平米9000元左右。这三套房子到2022年都已经翻了一倍。”刚哥告诉「市界」,另外三套30平方米的小房子,已经涨到1.5万元每平方米。

时至今日,即便越南房市按下了暂停键,对刚哥的影响似乎并不大。“房子的价格没有降,也没有猛涨,现在是微涨。二手房价格比新房便宜,不具备大涨的基础。现在照样可以卖出去。”刚哥告诉「市界」,作为越南首都,河内的房价依旧坚挺。

不过,刚哥并不打算卖掉房子。因为,在他看来,越南的租金回报率还不错,至少在胡志明市和河内这两座城市是。“以200万的房子为例,每月租8000元,15年就可以回本。”除留一套64平方米的房子自住外,刚哥将其他五套房子全部出租了出去,“一个月能收近1.5万的房租,房子还算比较好租。”

越南大城市房子好租的最大原因是旺盛的需求。郭逍专做越南租赁市场,他的主要客户群体,除了涌入城市的越南本地人外,还有在越南外资企业(西门子、阿迪达斯、迪卡侬等)员工和中国企业派往越南的员工,“供应量和需求量不成正比下,租金就越涨越高了。”郭逍告诉「市界」,越南房产的平均租金回报率大概在6%-8%。

没受影响的还有德哥。自2014年到越南后,在看到工业用地租金持续上涨,尤其是外资涌入导致一地难求之时,德哥在2019年购买了不少工业用地。尽管德哥并没有向「市界」透露他买了多少地,地价涨了多少,但「市界」据CBRE(越南)公司的报告了解到,越南工业地产市场在全国各地保持活跃趋势。五年来,南方各大城市一级市场平均地价每年上涨约9%,北方市场每年上涨约7%。

不过,并不是所有人都能在越南买地。根据越南《2014年土地法》,在越南投资和工作的外国人,以及拥有越南居留权的外国人,能在越南购买土地。即使外国人符合以上条件,他们也需要遵守一些特定的规定,比如,外国人只能在越南购买用于自己居住或业务用途的土地等。

德哥的朋友们却高兴不起来。他们在2017年、2018年,每个人都买了几套房,有人甚至买了四五套,总共花了四五百万元,“即便在这些年里,这些房子涨了30%,但房子没有房本。”

德哥告诉市界,持有中国新护照,只能与一些房地产公司签50年长租合同,没有房产证。

“产权在别人手里,如果开发商偷偷拿去抵押,买家没有任何保障。”德哥说,这也就导致房子不好卖,再叠加大家对越南房地产的信心不足,“这房子相当于有价无市了。”

▲(图/视觉中国 下龙湾)

难过的,还有那些购买了越南旅游地产的中国买房客们。旅游地产项目,主要集中在越南的旅游城市,比如下龙湾、芽庄、富国岛等。以富国岛一块100平方米的土地上建的三四层的shop house为例,“如果有人在2022年年初,花三四百万元购买这个项目,那现在打七折都卖不出去。”薛超告诉「市界」。

市界了解到,越南房地产商暂停的1200个房地项目中,有不少就是旅游地产。“一些不负责任的中介,跟投资客说这些房子盖好后很好出租,租金也很高,但投资人买了地之后,可能连房都交不了。”薛超感叹道,在越南买房,也有很多坑。

即便如此,也还是有不少人来到越南。这其中当然不仅仅是中国买房客。这些年,薛超看到的,是人均消费200元的海底捞,从来都是爆满的景象。他看到的,还有胡志明和河内豪华餐厅里,进进出出的外国人在增多。“不管你承不承认,越南的火热是实际存在的。”

然而那暂停的1200个房地产项目,却给这个火热的场景投下了一抹阴影。

(文中宋枫、郭逍、刚哥、德哥为化名。)

作者 | 陶 婷

编辑 | 孙春芳

运营 | 贾天宇

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