阿里入驻的未来科技城,被杭州本地人冠之以“宇宙中心”。过去一个月,一则阿里向社会“输送”大量人才的舆论消息,时刻搅动着杭州房东们不安的内心。大家都没想到,阿里的裁员不光影响了员工,还能把曾经8万/平方的高房价给打下去。

被大厂房价惊到了的杭州买房人,观望情绪开始变得日渐浓厚。二手房行情走低、在售房源挂牌价持续下降,成为未来科技城板块不争的事实。热衷买房的杭州人,都在等一个能让他们重燃热情的信号。而位于杭州市庆春东路36号六楼的会议室,传来了一个让他们信心倍增的讯息。


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2023年6月5月,滨江集团年度股东大会上,董事长戚金兴先是凡尔赛了一顿自家公司,然后坚定地说道:杭州是全国房地产最好的市场,其次才是上海。戚老板直言,看好楼市的重要理由在于,“杭州新增人口全国第一”。

看好杭州楼市未来前景的同时,戚金兴还不忘cue同城“老对手”一下:“你不知道绿城有多想拿第一”。“说话像山东人,喝酒像东北人”的戚老板,说着说着就掩盖不住内心的喜悦。

的确,这么多年来,戚金兴大笔的撒下真金白银,将滨江的命运维系于杭州这一座城市。今年前5月,在土地供应量最多的杭州土拍市场,“不缺钱更不缺运气”的滨江,以480亿的土地货值再次稳当杭城大地主,和第二名华润足足拉开了近50亿的差距。

然而,已经显现出销售乏力的杭州楼市,还会是开发商眼里的天堂么?如今,第一个进入杭州的外来房企万科,已经从榜一的位置滑落到榜四了;闯入杭州大笔拿地的闽系房企,一番喧闹过后也再无声响。而对于戚老板来说,守着杭州这块福地,又是否能真的赢到最后?

01、杭州“地产一哥”

如果不是土地市场的凶猛拿地,很少有人关注到这家固守杭州的区域房企。在杭州从事地产标准化流程设计的陈亮看来,滨江最初给他的最大印象是低调,“2017年前,滨江还是个默默无闻、非常小的地产开发商,没什么知名度,也没什么太出众的东西。”

当时,杭州楼市的主角还是绿城和众多外来淘金的房企。2017年之前,绿城连续多年都是杭州的楼市销冠,而来自福建的开发商们,以“爱拼才会赢”的姿态进军杭州,成为当地土拍市场的大买家。

杭州房地产市场的三驾马车中,长期保持着“绿城第一、滨江第二、万科第三”的格局。随后,更多闽系房企异军突起,同时省内的中梁、祥生、德信等一帮小弟,也开始攻城略地。

这下,戚金兴终于坐不住了。他一改以往的谨慎保守思维,在2016年主动提出了加速的要求。而那一年,也正是杭州楼市的变局之年,G20峰会、亚运会正式落址杭州,所有开发商都敏锐地预感到一场土地盛宴的到来。戚老板决定不再缺席。

2018年,绿城多年来第一次在杭州市场让出榜首,正式被滨江取代。“既然格局打破了,今年滨江就必须争第一了。不然对不起我的团队。”戚金兴曾说道。这是戚金兴第一次感受到了规模扩张带来的快感,而这种快感更坚定了他进一步扩张的野心。

此后,戚老板在买地的路上越来越奔放和热情。而杭州地主的宝座,滨江一坐就坐了5年,把绿城长期甩在了身后。

老大哥绿城当然不甘心,销冠被夺走的日子里,它和滨江的“一哥之争”一直在上演。滨江与绿城被称为杭州楼市的“双子星”。浙江土豪钟爱的武林壹号,便是由滨江联合绿城开发的。戚金兴与宋卫平两位掌门人都对产品很执著,各自拥有不少忠实铁粉儿。

“近几年因为杭州新房市场限价严格,地产商利润空间很薄,绿城和滨江都采用高周转模式运营,用材和早几年肯定也没法比。但好在,这两家房企下限都还是比较高,在杭州口碑沉淀了下来,号召力和影响力也是有的。”长期观察杭州楼市的何琳说道。

▲(图源/视觉中国)

有所不同的是,宋卫平激进,戚金兴保守。一个向左,一个向右。宋卫平时代的绿城,攻城略地,全国化扩张搞得轰轰烈烈。而滨江的戚老板则固守一方,长期甘居老二,专注深耕杭州市场。

具体到两家企业内部的管理风格,也是有所差异。曾在杭州绿城集团工作过的前员工沈林告诉「市界」,“滨江的管理更扁平化,很多项目都是总部直管,但绿城的等级要更森严,而且内部管理费很高,什么都要买最好的。”

“绿城做采购的东西很多都太贵了,现在想来觉得不可思议。”沈林说道。

然而,自打绿城进入“后宋卫平”时代后,杭州楼市格局突变。曾经多年的“老二”滨江集团,被推向了杭州楼市的最前方。克而瑞数据显示,2018-2020年的五年之中,2016、2017、2019这三年,绿城的销售操盘金额高于滨江,而2018年、2020年滨江则大幅领先了绿城,可谓一时瑜亮。

不过,若是从销售权益金额来看,从2018年起,滨江一直高于绿城。时至如今,滨江集团已经连续坐稳了5年杭州一哥之位,这让不甘示弱的绿城有了更多追逐的动力,“绿城今年明显加大了拿地力度,在杭州也要比往年的参与范围更大。”沈林表示。

02、背靠朋友圈做大做强

很长一段时间里,那些不断涌向杭州的外来房企们,都想要弄明白一个问题:滨江的秘诀是什么?

这事儿早在很多年前,融创中国的孙宏斌就亲自带团队摸索过。为此,融创内部专门成立了一个学习滨江的小组。

孙宏斌在绿城出现危机时,曾有一段短暂的时间跟绿城合作过,在此期间曾“偷师学艺”模仿过绿城的产品,此次他想再去找滨江抄抄作业。

但在一番考察后,融创发现,滨江内部测算的平均利润率为5.8%的地块,融创算下来利润只能做到1.9%。平均每一块地,融创都比滨江少赚了4%。

这背后的原因是,滨江加大了内部对周转速度的要求。融创的一份对标报告曾表示:滨江从拿地到开盘,只要5-7个月;融创为8-12个月;滨江从拿地到清盘,只要11-12个月,融创为18-20个月。

“滨江负债不高,人员精简,再加上它标准化的产品体系,比较高的产品下限,很多利润率不高的项目,只有滨江敢拿。”沈林说道。

实际上,杭州房地产圈已经形成了基本共识。想在杭州立足,和滨江戚老板的合作成为了首选。凡是想进入杭州市场的外地房企,几乎都有滨江插手的身影。它的合作伙伴中不仅有平安、信达这样的资本大鳄,同时也有央企保利、中铁建,还有民企新希望、融创等。

滨江也并不掩饰这一合作模式,在其2021年半年报中明确表示,“合作项目中,95%以上均由公司操盘。9家总包单位中,有5家合作年限均在10年以上,最长达25年,双方已形成互信互利关系。”

不仅如此,每次在公开市场拿到土地,滨江也会在公告中提醒投资者,“可能引入合作者,项目所占权益比例可能发生变化”。滨江历年财报显示,2018年至2022年,其新增土储权益占比分别为37.4%、52.8%、50%、56.6%及55%。

除了通过合作入股、收并购等方式外,滨江还加大了和资源型地方城投平台公司的合作,并和多家国央企有了紧密合作。

据「市界」不完全统计,滨江在项目层面合作的地方城投有宁波城投、湖州城投、金华城投、运河集团、萧山交投及杭州城投下属平台等。

为了实现规模增长,滨江集团多数项目实施合作开发。在首批集中供地结束后,滨江集团成立多家项目公司,持股比例在10%至40%之间。

2022年,滨江房产以506.8亿元高居杭州本地拿地榜首,与第二名绿城持续拉大近200亿的差距。而对于未来,“目前公司项目以合作开发为主,项目平均权益比例在50%-55%左右,未来力争进一步提升权益比例。”滨江管理层说道。

03、博弈杭州楼市

将鸡蛋放在一个篮子里,重仓单一市场无疑是有风险的。这方面,河南建业的胡葆森早已深有体会,受困于区域楼市危机,建业地产陷入至暗时刻后,始终未能走出危局。

滨江的戚老板,同样也是深度绑定杭州市场的区域大佬。但与债务缠身的胡葆森不同,有钱有胆魄的戚老板,选择继续大笔重仓杭州市场。不同的命运分野下,在地产新周期里的滨江,将会面临什么样的结局?

滨江的股东们已经率先表达了这一担忧。最近的股东大会上,现场有人问戚金兴:“重仓杭州会不会有风险?”戚金兴说:“杭州新增人口全国第一,是全国最好的市场,其次才是上海。”

这也不是戚金兴第一次公开“表白”杭州楼市。在今年滨江业绩会上,戚金兴也曾直言,“未来5年杭州市场总体平稳,因为杭州人口净流入保持全国领先,经济发展也很不错。亚运会以后,预计杭州房地产市场仍然会保持稳健可持续发展。”

杭州在“抢人”大战上,有着一番傲人的成绩。2016年至2021年,随着落户政策的不断放开,杭州的人才净流入率连续5年居全国第一。

大量年轻人的涌入,不仅带来了众多互联网员工、直播网红、电竞选手等,也让杭州土地收入有了更多支撑力。自2017以来,杭州土地出让收入连续多年保持超2000亿元的高位。

据「市界」统计,2018、2019、2021三个年度的土地成交额中,杭州排名全国第一。卖地最高峰时,杭州2021年的土地出让金收入更是高达3132亿元,同比增长近20%,创历史新高。

由人口、土地政策等带来的楼市基本面向好,让滨江用真金白银,向杭州楼市的未来投出了肯定票。在杭州以外的城市,滨江的投资态度依旧谨慎。但在大本营杭州,滨江则是一如既往的大手笔买买买。

2023年1-5月,浙江省全省共成交479宗土地,其中涉宅地174宗,总建面1307.8万方,总出让金1384.5亿元。而滨江则以118.3亿元的拿地金额,占据了杭州土拍的十分之一,重仓杭州市场策略凸显。

▲(落日余晖中的杭州未来科技城。图源/视觉中国)

偏爱杭州的房企,也不止滨江。截至6月9日的第五次土拍,杭州今年共出让土地49宗。而在房企们热情高涨的报名参与下,其中32宗地都触发封顶摇号,封顶率达65.3%。

然而,和土地市场的火爆相反,杭州楼市的需求端则是另一种景象。如今,销售端市场正在越来越多被阿里裁员、二手房难卖等蒙上阴影,甚至有房企推出“买房送黄金”的花式促销。中指研究院最新报告显示,2023年5月,杭州房地产市场低位运行,成交规模降至2023年年初以来最低水平。

许多本地开发商都感受到了市场下行带来的压力。他们一方面难以蓄客,另一方面又想快速跑盘,最终不得不都聚集到一个存量市场里,展开厮杀。一位杭州临安区的项目营销总陈晨告诉「市界」,现在推盘必须一气呵成,这是被同行逼的。

“比如说,原来一个十万方的楼盘,可以分三四期推盘。但现在不能这么搞了,因为市场推出的楼盘太多了。你刚推盘,对面的项目同一时间也推出来了,价格还比我低,我第二期就没法推了。”陈晨表示。

曾经,在见惯了炒房暴富的杭州本地人眼里,前几年的楼市只有涨没有跌,只有风光,没有风暴。但现在,时代已经变了。对于经历过楼市大风大浪的戚老板而言,这无疑将是一场冒险者的游戏。

(文中陈亮、沈林、陈晨为化名。)

作者 | 李 逗

编辑 | 孙春芳

运营 | 刘 珊

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