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近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。通知明确,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具,纳入“一城一策”工具箱,供城市自主选用。

“认房不认贷”与“认房又认贷”相比,放开了一半,亦即如果名下有房,再买房就算二套,这是“认房”。如果名下曾经有过贷款,无论现在贷款是否还清,再买房就认定为二套,这是“认贷”。新政在“认房”上没有改变,在“认贷”上做出调整,亦即只要家庭成员在当地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

很显然,这项政策的调整,是从激活改善性住房需求入手的,是想把希望改善住房条件的居民的购房热情激发出来,推动市场尽快走出低迷。那么,“认房不认贷”政策的实施,能否产生这样的效果呢?从目前的实际情况来看,政策在执行中可能会有点尴尬,会遇到一些难以突破的障碍。

有人认为,“认房不认贷”政策在一线城市可能还难以全面推开,其他城市推开的可能性更大。问题是,无论是一线城市还是二、三、四线城市,要想“认房不认贷”政策得到较好实施,都需要有这样的需求。没有这样的需求,政策再调整,也很难达到满意的效果。

而从广大居民对待住房的态度来看,尤其是已经购买了住房的居民,有改善住房条件的居民确实数量不少,特别是房地产市场刚刚放开时购买了住房的居民,房龄都接近20年了,换房的可能性也比较大了。前提是,要有人接房,亦即二手房市场要有承受能力和购买需求。如果二手房市场不活跃,没有很强的购买二手房需求,这些想改善住房条件的居民,可能也有点心有余而力不足。

事实也是,在房地产市场放开后购买住房的居民中,很大一部分都是依靠房贷完成的购房,首套房的房贷也都是近几年才陆续还清,手中的资产也就是这套房,能够有比较充裕现金资产的,数量非常有限,更多的已经更换了住房。也就是说,他们如果换房的话,必须与现有住房联动,必须把现有住房卖掉,才能完成换房。也就是说,必须有活跃的二手房市场做支撑。

二手房市场情况又如何呢?是否有条件消化这些被置换出来的住房呢?这就是需要重点考虑的问题了。国家统计局发布了2023年6月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。国家统计局发布的最新数据显示,7月份,70个大中城市中,二手房房价同比上涨城市有5个,比上月减少1个,二手房房价同比下降的城市有65个。7月份,一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%,降幅比上月分别扩大1.0、0.3和0.1个百分点。

从环比来看,7月份,一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%,降幅比上月扩大0.1个百分点;二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点;三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%,降幅与上月相同。纳入统计的70城中,只有6个城市价格上涨。

房价下跌,很大程度上与需求不足有关。需求不足,有望置换出来的住房,就难以找到买家,没有买家,购买新的住房能力就不足。特别是吃过“房奴”苦的居民,不想再有太多的房贷。即便愿意贷款购房,也希望把手中的房子尽快出手,最大限度地减少房贷数量。如此一来,二手房市场的景气度,就直接决定“认房不认贷”政策的效率。也就是你给我政策,还要看我有没有能力享受。而面对房地产市场的不断变化,绝大多数居民也不敢先贷款购房,再慢慢转让现有住房。他们担心,按照目前的市场变化趋势,很有可能出现房价下跌现象,造成新房价格与旧房价格不同步,旧房价格出现下跌。只有同步实施,才能避免房价下跌风险。那么,二手房市场就成为了改善性住房需求能否释放的关键。能否出台促进二手房市场需求的政策,是地方必须认真思考的问题。否则,“认房不认贷”政策,也会成为摆设。

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